전세보증금 반환보증 2026 — 가입 자격·보증료 계산과 청년 보증료 지원 총정리
전세보증금 반환보증은 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환을 책임지는 상품입니다. HUG 기준 전세보증금은 수도권 7억원·그 외 5억원 이하, 보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 이내여야 하고, 신청은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 해야 합니다. 보증료율 표와 계산법, 연소득 기준에 따른 보증료 할인, 국토교통부의 보증료 지원(최대 40만원)까지 HUG·정부24 공식 안내로 정리했습니다. 최종 자격은 HUG와 정부24에서 다시 확인하시기 바랍니다.
한 줄 답 — 전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 책임지는 상품이고, 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하며 조건 충족 시 보증료를 최대 40만원까지 돌려받습니다.
핵심 5가지
- 보증금 한도는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다 (HUG 전세보증금반환보증).
- 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 이내여야 합니다 — 이른바 '전세가율 90%' 요건입니다.
- 신청 기한은 전세계약기간의 1/2 경과 전까지 — 2년 계약이면 대략 1년 안에 들어야 합니다.
- 연소득 5천만원 이하면 보증료 60% 할인 등 사회배려계층 할인이 따로 있습니다.
- 낸 보증료는 국토교통부 지원사업으로 최대 40만원까지 환급 받을 수 있습니다 (정부24 보증료 지원).
1. 전세보증금 반환보증이란 — 무엇을 대신 책임지나
전세계약이 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 그런데 집주인이 다음 세입자를 못 구했거나, 집이 경매로 넘어갔거나, 처음부터 돌려줄 능력이 없었다면 세입자는 이사도 못 가고 보증금도 묶입니다. 전세사기 피해가 커진 이유가 여기에 있습니다.
HUG 주택도시보증공사는 이 상품을 다음처럼 설명합니다.
전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품
즉 세입자가 보증료를 내고 가입해 두면, 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 지급하고 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
같은 이름의 상품을 운영하는 곳은 세 곳입니다.
- HUG 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 (가장 많이 이용)
- HF 한국주택금융공사 — 전세지킴보증 (한국주택금융공사)
- SGI서울보증 — 전세금보장신용보험 (민간 보증보험사)
기관마다 한도·요율·심사 기준이 다르므로, 이 글은 이용자가 가장 많은 HUG 기준으로 설명하고 나머지는 해당 기관 안내에서 비교하는 것을 권합니다. 어느 기관에 가입했든 아래 5번의 국토교통부 보증료 지원은 HUG·HF·SGI 가입자 모두가 대상입니다.
2. 가입 자격 — 주택·보증금·계약서 요건
HUG 상품 개요가 정한 기본 요건은 다음과 같습니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 신청인 | 전세계약서상 임차인 (개인·법인·외국인 가능) |
| 대상 주택 | 아파트·단독·다가구·다중·연립·다세대·주거용 오피스텔·노인복지주택 |
| 전세보증금 | 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 |
| 계약기간 | 1년 이상 |
| 계약 방식 | 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서 |
| 거주 요건 | 해당 주택에 거주하며 전입신고·확정일자를 받았을 것 |
놓치기 쉬운 부분이 몇 가지 있습니다.
- 반전세(보증부 월세)도 가능합니다. 다만 월세를 전월세전환율로 환산해 보증금에 더한 금액이 한도 안이어야 합니다. HUG는 2026년 7월 1일 이후 신규 신청분부터 전월세전환율 6.5%를 적용한다고 안내합니다.
- 근린생활시설은 대상이 아닙니다. 공관·가정어린이집·지역아동센터·근린생활시설은 주거용처럼 쓰더라도 가입이 안 됩니다.
- 위반건축물은 막힙니다. 아파트를 제외하면 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 가입할 수 없습니다.
- 주거용 오피스텔은 표기가 필요합니다. 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 '주거용' 표기가 있어야 합니다.
계약 전에 확인할 수 있는 항목이 대부분이므로, 집을 보러 다니는 단계에서 이 표를 기준으로 걸러내는 편이 안전합니다.
3. 핵심 요건 — 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
가입 여부를 실제로 가르는 것은 이 한 줄입니다. HUG 보증한도 기준은 다음과 같습니다.
주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
HUG가 든 예시를 그대로 옮기면 이렇습니다. 주택가격이 1억원인 경우입니다.
- 전세보증금 9천5백만원 → 가입불가 (보증한도 9천만원)
- 전세보증금 9천만원 → 가입가능 (보증한도 9천만원)
- 전세보증금 4천만원 + 선순위채권 5천5백만원 → 가입불가 (선순위채권이 주택가액의 60% 초과)
여기서 두 가지 조건이 함께 걸린다는 점을 기억해야 합니다.
- 보증금과 선순위채권(근저당 등)의 합이 주택가격의 90% 이내
- 선순위채권만 따로 봐도 주택가액의 60% 이내
단독·다가구·다중주택은 더 까다롭습니다. 선순위채권에 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금까지 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 방이 많은 다가구일수록 이 조건에서 탈락하는 경우가 많습니다.
또 하나, 등기부등본 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해 사항이 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 집주인 소유여야 합니다. 계약 전에 등기부등본을 떼어 보는 이유가 여기에 있습니다.
4. 주택가격은 어떻게 정하나 — 공시가격 140% 기준
'주택가격의 90%'에서 주택가격을 시세로 생각하면 계산이 틀립니다. HUG 주택가격 산정기준은 주택 유형별로 적용 순서를 정해 두었습니다.
아파트·오피스텔·노인복지주택
- KB시세 또는 한국부동산원 시세
- 공시가격의 140%
- 안심전세 앱 시세의 하한가
- 해당 세대의 1년 이내 최근 매매가
- 분양가격의 90% (준공 후 1년 이내)
연립·다세대
- 공동주택 공시가격의 140%
- 안심전세 앱 시세 하한가
- 1년 이내 최근 매매가
단독·다중·다가구
- 개별단독주택 공시가격의 140%
- 1년 이내 최근 매매가
빌라(연립·다세대)와 다가구는 시세가 아니라 공시가격의 140%가 1순위라는 점이 핵심입니다. 여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 사실상 공시가격의 126%가 보증금 상한이 됩니다. 예를 들어 공시가격이 2억원인 빌라라면 2억 × 140% × 90% = 2억 5,200만원이 보증금과 선순위채권을 합친 상한입니다.
공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 이 계산을 먼저 해 보면 "계약은 했는데 보증 가입이 안 되는" 상황을 피할 수 있습니다. 임차인이나 임대인이 6개월 이내 감정평가서를 받아 둔 경우에는 감정평가액이 최우선으로 적용됩니다.
5. 신청 기한과 신청 방법 — 계약기간 1/2 경과 전
HUG 신청기한 안내는 신규 계약과 갱신 계약을 나눕니다.
- 신규 전세계약: 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
- 갱신 전세계약: 갱신 계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
2년 계약이라면 잔금·전입 후 약 1년 안에 가입해야 한다는 뜻입니다. 기한을 넘기면 원칙적으로 가입할 수 없으니, 잔금을 치르고 전입신고·확정일자를 받은 직후에 신청하는 것이 가장 안전합니다. 예외적으로 HUG가 공고한 미분양관리지역 안의 임차인은 계약 만료 6개월 전까지 신청 기한이 연장됩니다.
신청 경로는 세 갈래입니다.
- HUG 지사 또는 위탁은행 방문 — 신한·국민·우리·광주·KEB하나·IBK기업·NH농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행
- 간편결제·핀테크 앱 — 네이버페이·카카오페이·토스의 부동산 메뉴
- HUG 모바일보증 앱 (안심전세App)
비대면으로도 가입할 수 있지만, 서류(전세계약서·등기부등본·전입세대확인서 등) 요건은 같습니다. 이미 전세대출을 받으면서 대출기관에 보증금 반환채권을 질권설정·채권양도했다면 원칙적으로 가입이 제한되니, 대출받은 은행에 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
6. 보증료 계산 — 보증금 × 요율 × 기간
HUG 보증료 기준의 계산식은 다음과 같습니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365
보증료율은 보증금 구간·주택유형·부채비율에 따라 달라집니다. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억원 이하 | 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억 초과~2억원 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억 초과~2억원 | 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억 초과~5억원 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억 초과~5억원 | 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억원 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억원 초과 | 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
계산 예시를 들어 보겠습니다. 빌라(기타 유형)에 보증금 2억원, 부채비율 80% 이하, 2년 계약이라면 2억 × 0.151% × 730/365 = 60만 4천원입니다. 같은 조건의 아파트라면 2억 × 0.124% × 2 = 49만 6천원입니다.
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출 보증료의 10%가 할증되고, 단독·다가구에서 타 전세계약 확인서를 내지 않으면 구간 최고 요율이 적용됩니다. 실제 금액은 신청 단계에서 HUG가 산출한 금액이 기준입니다.
7. 보증료 할인 — 연소득 5천만원 이하면 60%
같은 상품이라도 가구 사정에 따라 보증료가 크게 줄어듭니다. HUG 보증료 할인 기준의 사회배려계층 할인은 중복 적용이 안 되고 가장 유리한 하나만 적용됩니다.
| 할인 대상 | 할인율 |
|---|---|
| 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하 | 60% |
| 한부모가구 | 60% |
| 1인 고령가구 (단독 세대주인 만 65세 이상) | 60% |
| 신혼부부 (합산 연소득 6천만원 이하·혼인 7년 이내) | 40% |
| 다자녀가구 (미성년 자녀 3인 이상, 태아 포함) | 40% |
| 장애인·고령자·노인부양·다문화·국가유공자·의사상자 가구 | 40% |
여기에 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약했다면 3% 전자계약 할인이 따로 붙습니다. 위 6번 예시(빌라 2억원, 60만 4천원)라면 연소득 5천만원 이하 할인 60%를 적용받을 때 약 24만원대로 내려갑니다.
또 HUG는 전세보증금 3억원 이내라면 이 보증료가 연말정산 세액공제 대상이라고 안내합니다. 영수증을 챙겨 두는 것이 좋습니다.
8. 청년·신혼부부 보증료 지원 — 최대 40만원 환급
보증료 할인과 별개로, 이미 낸 보증료를 돌려주는 국토교통부 지원사업이 있습니다. 정부24 국토교통부 전세보증금반환보증 보증료 지원 기준 요건은 다음과 같습니다.
- 대상: 전세보증금 3억원 이하인 무주택 임차인
- 연소득: 청년 5천만원 이하 · 신혼부부 7,500만원 이하 · 그 외 6천만원 이하
- 지원 금액: 기납부 보증료 최대 40만원 ('25.3.30 이전 가입 건은 최대 30만원)
- 보증기관: HUG·HF·SGI 어디에 가입했든 대상
- 제외: 외국인, 국내 미거주 재외국민, 등록임대사업자의 임차인, 법인 임차인, 같은 보증서로 재신청하는 경우
- 지급: 접수 후 심사를 거쳐 30일 이내
지원 비율은 서울주거포털 보증료 지원 안내 기준으로 청년(만 19~39세)과 신혼부부는 납부 보증료 전부, 그 외는 90%이며 어느 쪽이든 40만원이 상한입니다. 기혼자의 소득은 부부 합산으로 봅니다.
신청은 정부24 또는 안심전세포털에서 온라인으로 하거나 주소지 시·군·구청을 방문하면 됩니다. 2026년 사업은 지자체 공고 기준 2026년 1월 1일 ~ 12월 31일이며 예산이 소진되면 조기 종료될 수 있습니다(부평구 2026년 공고). 지자체마다 예산 소진 시점이 달라 연말로 갈수록 마감되는 곳이 생길 수 있으니, 보증 가입 후 바로 신청하는 편이 낫습니다.
7번의 HUG 할인을 받아 보증료를 낮춘 뒤, 실제로 낸 금액을 이 사업으로 돌려받는 구조라 두 제도를 함께 쓸 수 있습니다.
9. 함께 확인할 주거 지원 — 보증 가입이 어려운 경우
공시가격 대비 보증금이 높아 가입이 막힌다면, 보증금 자체를 낮출 수 있는 공공임대나 주거비 지원을 함께 보는 것이 현실적입니다.
- 청년이라면 시세보다 낮은 임대료의 청년안심주택 2026 — 입주 자격과 모집공고 확인법
- 장기 거주가 목적이라면 LH 임대주택 2026 — 7가지 유형별 자격·임대료·거주기간과 국민임대주택 2026 — 소득·자산 자격
- 소득이 낮아 임차료 자체가 부담이라면 주거급여 2026 — 임차료 지원과 신청 방법
공공임대는 LH·SH 같은 공공이 임대인이라 보증금 미반환 위험이 구조적으로 낮습니다. 민간 전세를 택한다면 계약 전 공시가격 계산 → 잔금·전입 직후 보증 가입 → 보증료 지원 신청의 순서를 지키는 것이 가장 확실한 방어입니다.
10. 자주 묻는 질문
Q. 집주인 동의가 있어야 가입할 수 있나요? HUG 안내에는 집주인 동의 요건이 없습니다. 다만 전세계약서에 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있으면 가입할 수 없으니 계약서 특약을 확인해야 합니다.
Q. 갱신 계약도 다시 가입해야 하나요? 기존 보증은 계약기간에 맞춰 끝나므로, 갱신 계약에 대해서는 갱신 계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전에 다시 신청해야 합니다. 갱신 계약으로 보증금이 늘지 않았다면 주택가격을 다시 반영해 한도를 심사하지 않습니다.
Q. 보증료 지원은 매년 신청할 수 있나요? 같은 보증서 번호로는 재신청할 수 없습니다. 갱신 등으로 새 보증서를 받았다면 그 보증에 대해 다시 요건을 확인하면 됩니다.
전세보증금 반환보증의 한도·요율·할인율과 보증료 지원 요건은 보증기관 정책과 지자체 예산에 따라 바뀔 수 있습니다. 이 글은 2026년 10월 6일 기준 공식 안내를 정리한 것이며, 최종 자격은 HUG 주택도시보증공사와 정부24 보증료 지원 안내, 주소지 시·군·구청에서 반드시 재확인하시기 바랍니다.
